Immobilie verkaufen: Ablauf in 7 Schritten

Schritt 1: Unterlagen für den Verkauf zusammenstellen

Ein Verkauf wird nicht bei der Besichtigung gewonnen, sondern in den Wochen davor. Kaufinteressenten und deren Banken fragen ein festes Set an Dokumenten ab. Wer es vollständig parat hat, wirkt souverän, beantwortet Fragen sofort und verliert später keine Wochen bis zum Notartermin.

• Aktueller Grundbuchauszug und Flurkarte
• Grundrisse, Schnitte und Wohnflächenberechnung
• Energieausweis (Bedarfs- oder Verbrauchsausweis)
• Baubeschreibung und Nachweise über Modernisierungen, etwa Heizung, Fenster, Dach
• Bei Eigentumswohnungen: Teilungserklärung, Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen, Wirtschaftsplan, Hausgeldabrechnung und Stand der Erhaltungsrücklage
• Bei vermieteten Objekten: Mietverträge und die letzten Mieterhöhungen

Bei KUBUS ESTATE liegen diese Unterlagen in einem digitalen Datenraum, auf den geprüfte Interessenten und deren Bank zugreifen können. Fehlende Dokumente beschaffen wir gemeinsam mit Ihnen, zum Beispiel beim Grundbuchamt oder bei der Hausverwaltung.

Schritt 2: Wert ermitteln und Angebotspreis festlegen

Der häufigste und teuerste Fehler beim Privatverkauf ist ein Wunschpreis ohne Marktbezug. Startet eine Immobilie zu teuer, bleiben die Anfragen aus, das Inserat altert sichtbar, und spätere Preissenkungen wirken wie ein Makel. Startet sie zu günstig, ist der Schaden noch direkter. Eine marktgerechte Bewertung auf Basis von Lage, Zustand, Ausstattung und echten Vergleichsverkäufen ist deshalb keine Formalie, sondern die halbe Miete. Welche Verfahren dahinterstehen, erklärt unser Ratgeber Immobilienbewertung: Verfahren und Kosten.

In Stuttgart können sich die Preise schon zwischen benachbarten Straßen deutlich unterscheiden, etwa durch Hanglage, Aussicht, Verkehrslärm oder die Anbindung an Stadtbahn und S-Bahn. Pauschale Quadratmeterpreise aus dem Internet bilden das kaum ab. Den Einstieg macht unsere kostenlose Wertermittlung: erst die schnelle Orientierung, dann die persönliche Einschätzung durch David Karl.

Schritt 3: Vermarktung vorbereiten

Jetzt geht es um den ersten Eindruck. Professionelle Fotografie, ein durchdachtes Exposé und bei Bedarf Home Staging sorgen dafür, dass Ihre Immobilie aus der Masse heraussticht. Interessenten entscheiden in Sekunden, ob sie ein Inserat öffnen. Wie wir Räume gezielt in Szene setzen, lesen Sie im Ratgeber Home Staging.

Schon in der Immobilienanzeige sind Angaben aus dem Energieausweis Pflicht, unter anderem die Art des Ausweises, der Energiekennwert und der wesentliche Energieträger der Heizung. Grundlage ist das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG), das im Juli 2026 das Gebäudeenergiegesetz abgelöst hat. Vermarktet wird über die großen Portale, das eigene Netzwerk und vorgemerkte Suchkunden. Manche Objekte wechseln diskret den Eigentümer, bevor sie überhaupt öffentlich inseriert werden.

Schritt 4: Besichtigungen mit geprüften Interessenten

Offene Massenbesichtigungen bringen viele Neugierige und wenig Käufer. Besser sind Einzeltermine mit Interessenten, deren Ernsthaftigkeit und Finanzierung vorab geprüft wurden. Das schont Ihre Nerven, schützt Ihre Privatsphäre und führt zu Gesprächen auf Augenhöhe. Spätestens bei der Besichtigung muss der Energieausweis vorliegen. Bereiten Sie die Immobilie auf jeden Termin vor: aufgeräumt, hell, gelüftet. Kleinigkeiten prägen den Gesamteindruck stärker, als man denkt.

Schritt 5: Verhandeln und Bonität prüfen

Liegt ein ernsthaftes Kaufangebot vor, beginnt die sensibelste Phase. Verhandelt wird nicht nur der Preis, sondern auch Übergabetermin, mitverkauftes Inventar wie die Einbauküche und mögliche Vorbehalte. Bevor der Notar beauftragt wird, gehört die Finanzierung des Käufers auf den Prüfstand. Eine Finanzierungsbestätigung der Bank ist Standard. Ohne diese Prüfung riskieren Sie, dass der Verkauf kurz vor dem Ziel platzt und Sie von vorn beginnen. Mündliche Zusagen und Reservierungen binden niemanden.

Schritt 6: Notartermin und Kaufvertrag

Der Notar erstellt den Kaufvertragsentwurf, den beide Seiten vorab prüfen. Ist der Käufer Verbraucher, soll er den Entwurf nach § 17 Abs. 2a Beurkundungsgesetz in der Regel zwei Wochen vor dem Termin erhalten. Der Vertrag regelt Kaufpreis, Fälligkeit, Übergabetermin, die Löschung bestehender Grundschulden und meist einen Haftungsausschluss für Sachmängel. Dieser Ausschluss schützt nicht, wenn Mängel arglistig verschwiegen werden. Bekannte Mängel gehören deshalb offen auf den Tisch.

Nach der Beurkundung sichert der Notar den Käufer mit einer Auflassungsvormerkung im Grundbuch ab, holt die Löschungsunterlagen der Bank und den Verzicht der Gemeinde auf ihr Vorkaufsrecht ein. Liegt alles vor, teilt er dem Käufer mit, dass der Kaufpreis fällig ist.

Schritt 7: Kaufpreiszahlung und Übergabe

Nach Zahlungseingang wird die Immobilie übergeben. Ein schriftliches Übergabeprotokoll hält Zählerstände, Schlüssel und den Zustand der Räume fest. Ab diesem Tag gehen Nutzen, Lasten und Gefahr auf den Käufer über. Im Grundbuch wird der neue Eigentümer erst eingetragen, wenn das Finanzamt die Zahlung der Grunderwerbsteuer bestätigt hat. Darum kümmert sich der Notar.

Dauer eines Immobilienverkaufs

Wie lange ein Verkauf dauert, hängt vor allem vom Angebotspreis ab, daneben von Lage, Zustand und Vollständigkeit der Unterlagen. Als grobe Orientierung:

• Vorbereitung mit Unterlagen, Bewertung, Fotos und Exposé: meist einige Wochen.
• Vermarktung bis zur Einigung: bei realistischem Preis oft wenige Wochen bis wenige Monate.
• Vom Vertragsentwurf bis zur Beurkundung: mindestens die zwei Wochen Prüffrist für Verbraucher.
• Von der Beurkundung bis zur Kaufpreiszahlung: in der Regel einige Wochen, bis Vormerkung, Löschungsunterlagen und Vorkaufsrechtsverzicht vorliegen.

Kosten beim Immobilienverkauf für Verkäufer

Die großen Nebenkosten eines Immobiliengeschäfts, also Notar und Grundbuch für den Kaufvertrag sowie die Grunderwerbsteuer, trägt in der Praxis meist der Käufer. So wird es üblicherweise im Kaufvertrag geregelt. Auf Verkäufer kommen vor allem diese Posten zu:

• Der eigene Anteil an der Maklerprovision. Beim Verkauf eines Einfamilienhauses oder einer Eigentumswohnung an Verbraucher gilt die Halbteilung.
• Notar- und Grundbuchkosten für die Löschung alter Grundschulden.
• Eine Vorfälligkeitsentschädigung, wenn ein laufender Kredit vorzeitig abgelöst wird.
• Der Energieausweis, falls noch keiner vorliegt.
• Gegebenenfalls Steuern auf den Veräußerungsgewinn (siehe nächster Abschnitt).

Die Halbteilung der Provision ist in § 656c BGB geregelt: Beauftragen Käufer und Verkäufer denselben Makler, zahlen beide gleich viel. Die konkrete Höhe wird vorab schriftlich vereinbart.

Steuern beim Hausverkauf: die Zehnjahresfrist

Gewinne aus dem Verkauf einer Immobilie sind nach § 23 Einkommensteuergesetz steuerpflichtig, wenn zwischen Kauf und Verkauf weniger als zehn Jahre liegen. Ausgenommen sind Immobilien, die Sie entweder im gesamten Zeitraum oder im Verkaufsjahr und den beiden Jahren davor selbst bewohnt haben. Für geerbte Immobilien läuft die Frist des Erblassers weiter. Ob in Ihrem Fall Steuern anfallen, klärt Ihr Steuerberater. Wir planen den Notartermin bei Bedarf so, dass Fristen eingehalten werden.

Typische Fehler beim Hausverkauf

• Ohne vollständige Unterlagen starten und den Schwung der ersten Wochen verschenken.
• Den Preis nach Gefühl oder Nachbarschaftsgerüchten festlegen statt nach Marktdaten.
• Handyfotos und Textbausteine statt professioneller Präsentation.
• Jeden Anfragenden besichtigen lassen, ohne Ernsthaftigkeit und Bonität zu prüfen.
• Mündliche Zusagen als sicher verbuchen. Verbindlich wird ein Verkauf erst mit der notariellen Beurkundung.
• Bekannte Mängel verschweigen. Das hebelt den Haftungsausschluss im Kaufvertrag aus.

Immobilie verkaufen mit Makler: was KUBUS ESTATE übernimmt

Ein guter Verkauf ist kein Sprint, sondern eine saubere Abfolge von Entscheidungen: realistischer Preis, starke Präsentation, geprüfte Interessenten, sicherer Abschluss. Bei KUBUS ESTATE betreut Inhaber David Karl jeden Verkauf persönlich, mit Datenraum für Interessenten, Home Staging und professioneller Fotografie, geprüften Kaufinteressenten und regelmäßigen Reportings, vom Erstgespräch bis zur Schlüsselübergabe. Der erste Schritt ist Klarheit über den Wert Ihrer Immobilie.

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