Kurz erklärt
Immobilien werden in Deutschland nach der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) mit drei Verfahren bewertet. Das Vergleichswertverfahren leitet den Wert aus tatsächlich erzielten Kaufpreisen ähnlicher Objekte ab und ist der Standard für Wohnungen und Einfamilienhäuser. Das Ertragswertverfahren bewertet vermietete Objekte über die dauerhaft erzielbaren Mieten. Das Sachwertverfahren addiert Bodenwert und Gebäudewert und kommt zum Zug, wenn Vergleichsdaten fehlen. Ziel ist immer der Verkehrswert nach § 194 BauGB, also der Preis, der am Stichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielbar wäre. Online-Rechner liefern eine erste Orientierung, sehen aber weder Zustand noch Mikrolage. Die Einschätzung durch einen Makler ist für Verkäufer in der Regel kostenlos. Ein Verkehrswertgutachten eines Sachverständigen kostet Geld und ist vor allem für Gericht, Finanzamt oder Erbstreitigkeiten nötig.
Verkehrswert: was eine Immobilie am Markt wert ist
Der Wert einer Immobilie ist kein Gefühl und keine Erinnerung an den einstigen Kaufpreis. Gemeint ist der Verkehrswert, den § 194 Baugesetzbuch als den Preis definiert, der zum Stichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten, den tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage zu erzielen wäre, ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse. Er verändert sich mit dem Markt. Alte Kaufpreise, Versicherungswerte oder Nachbarschaftsvergleiche sind deshalb als Maßstab unzuverlässig.
Die drei Bewertungsverfahren der ImmoWertV
Wie der Verkehrswert ermittelt wird, regelt die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV), seit 2022 in neuer Fassung. Sie kennt drei Verfahren, die je nach Objektart eingesetzt und in der Praxis oft gegenseitig plausibilisiert werden:
- Vergleichswertverfahren: Eigentumswohnungen, Reihenhäuser, Doppelhaushälften, Einfamilienhäuser und unbebaute Grundstücke.
- Ertragswertverfahren: Mehrfamilienhäuser, vermietete Wohnungen als Kapitalanlage, Wohn- und Geschäftshäuser.
- Sachwertverfahren: individuelle Einfamilienhäuser und Sonderobjekte, für die es kaum Vergleichsverkäufe gibt.
Vergleichswertverfahren für Wohnungen und Einfamilienhäuser
Beim Vergleichswertverfahren wird Ihre Immobilie mit tatsächlich verkauften, ähnlichen Objekten verglichen: gleiche Lage, ähnliche Größe, vergleichbares Baujahr und vergleichbarer Zustand. Unterschiede werden über Zu- und Abschläge ausgeglichen. Grundlage sind echte Abschlüsse, nicht Angebotspreise aus Portalen. Das ist ein wichtiger Unterschied, denn zwischen dem, was verlangt wird, und dem, was bezahlt wird, liegt oft eine spürbare Lücke.
Echte Kaufpreise sammelt in Stuttgart der Gutachterausschuss der Stadt. Jeder notarielle Kaufvertrag geht dort ein. Daraus entstehen der jährliche Grundstücksmarktbericht und die Bodenrichtwerte. Makler ergänzen diese Daten um eigene Verkäufe und die aktuelle Nachfrage in der jeweiligen Lage.
Ertragswertverfahren für vermietete Immobilien
Bei Mehrfamilienhäusern und Kapitalanlagen zählt, was die Immobilie dauerhaft erwirtschaftet. Das Ertragswertverfahren geht vereinfacht so vor: Von den marktüblich erzielbaren Jahresmieten (Rohertrag) werden die Bewirtschaftungskosten abgezogen. Der verbleibende Reinertrag wird um die Verzinsung des Bodenwerts gemindert und über die Restnutzungsdauer des Gebäudes mit dem Liegenschaftszinssatz kapitalisiert. Zum Schluss kommt der Bodenwert hinzu.
Zwei Stellschrauben bewegen das Ergebnis besonders: die Miete und der Liegenschaftszinssatz. Liegen die Mieten unter dem Markt, sinkt der Ertragswert. Ein höherer Liegenschaftszinssatz senkt ihn ebenfalls. In gefragten Lagen wie Stuttgart sind die Liegenschaftszinssätze tendenziell niedriger als in ländlichen Regionen, entsprechend höher fallen die Ertragswerte aus.
Sachwertverfahren für besondere Objekte
Für außergewöhnliche Objekte, bei denen es kaum Vergleichsverkäufe gibt, ermittelt das Sachwertverfahren den Wert über die Substanz: Bodenwert plus die Kosten, das Gebäude heute neu zu errichten, abzüglich einer Alterswertminderung. Weil der Markt Substanz nicht eins zu eins bezahlt, wird das Ergebnis mit einem Sachwertfaktor an das örtliche Preisniveau angepasst. Das Verfahren ist aufwendig, liefert aber auch dort belastbare Werte, wo andere Verfahren nicht greifen.
Bodenrichtwert und Bodenwert in Stuttgart
In allen drei Verfahren steckt der Bodenwert. Ausgangspunkt ist der Bodenrichtwert nach § 196 Baugesetzbuch: ein Durchschnittswert pro Quadratmeter für eine Zone mit ähnlichen Grundstücken, ermittelt vom Gutachterausschuss aus echten Kaufpreisen. In Baden-Württemberg lassen sich die Bodenrichtwerte kostenlos im Portal BORIS-BW abrufen. Für ein einzelnes Grundstück ist der Bodenrichtwert nur der Startpunkt. Zuschnitt, Hanglage, Bebaubarkeit und Erschließung führen zu Zu- oder Abschlägen.
Online-Bewertung und persönliche Einschätzung im Vergleich
Online-Tools haben ihren Platz: Sie verdichten Marktdaten in Minuten zu einer ersten Orientierung und helfen, ein Gefühl für die Größenordnung zu bekommen. Was kein Algorithmus sieht: den Pflegezustand, die Qualität der Modernisierungen, den Schnitt, das Licht, den Blick vom Balkon und die Mikrolage der Straße. Diese Faktoren machen am Ende den Unterschied zwischen einer Schätzung und einem belastbaren Angebotspreis.
Unser Weg bei KUBUS ESTATE kombiniert beides: Über die kostenlose Wertermittlung erhalten Sie zunächst eine schnelle Orientierung. Anschließend prüft David Karl Ihre Angaben persönlich und schaut sich die Immobilie bei Bedarf vor Ort an. So entsteht ein Preis, der dem Markt standhält.
Ablauf einer professionellen Immobilienbewertung
- 1Eckdaten erfassen: Objektart, Baujahr, Flächen, Zustand, Lage und Besonderheiten.
- 2Unterlagen sichten: Grundbuchauszug, Grundrisse, Energieausweis, Modernisierungsnachweise, bei Wohnungen die Teilungserklärung.
- 3Besichtigung vor Ort: Zustand, Ausstattung und Mikrolage mit eigenen Augen prüfen.
- 4Marktdaten auswerten: echte Vergleichsverkäufe, Bodenrichtwert und die aktuelle Nachfrage in der Lage.
- 5Einschätzung besprechen: nachvollziehbarer Wert samt Empfehlung für die Preisstrategie.
Kosten einer Immobilienbewertung
Für Verkäufer ist die Wertermittlung durch den Makler in aller Regel kostenlos und unverbindlich. Sie gehört zur Vorbereitung eines möglichen Verkaufsauftrags. Davon zu unterscheiden ist das Verkehrswertgutachten eines öffentlich bestellten oder zertifizierten Sachverständigen: Es wird nach Aufwand oder Objektwert honoriert und ist immer dann nötig, wenn der Wert rechtsfest sein muss, etwa vor Gericht, gegenüber dem Finanzamt oder bei strittigen Erbauseinandersetzungen. Eine Zwischenstufe ist die Kurzbewertung eines Sachverständigen ohne vollständiges Gutachten.
Wann sich eine Immobilienbewertung lohnt
Holen Sie sich die Orientierung so früh wie möglich, auch wenn der Verkauf noch nicht beschlossen ist. Typische Anlässe sind ein geplanter Verkauf, die Frage verkaufen oder vermieten, eine Erbschaft, eine Scheidung oder eine größere Modernisierung. Wer den realistischen Wert kennt, entscheidet besser und verhandelt später aus einer starken Position. Wie es nach der Bewertung weitergeht, zeigt unser Ratgeber Immobilie verkaufen: Ablauf in 7 Schritten.
Weiterführend
Häufige Fragen
Was kostet eine Immobilienbewertung?
Die Wertermittlung durch KUBUS ESTATE ist für Eigentümer kostenlos und unverbindlich. Kostenpflichtig sind Verkehrswertgutachten von Sachverständigen, die vor allem für Gericht, Finanzamt oder Erbauseinandersetzungen benötigt werden.
Wie genau ist eine Online-Immobilienbewertung?
Sie liefert eine erste Orientierung auf Basis von Marktdaten. Zustand, Ausstattungsqualität und Mikrolage kann sie nicht beurteilen. Für den Angebotspreis sollte immer eine persönliche Einschätzung folgen.
Welches Bewertungsverfahren ist das richtige für meine Immobilie?
Für selbst genutzte Wohnungen und Häuser meist das Vergleichswertverfahren, für vermietete Mehrfamilienhäuser das Ertragswertverfahren, für Sonderobjekte ohne Vergleichsdaten das Sachwertverfahren. In der Praxis werden die Verfahren oft kombiniert und plausibilisiert.
Wo finde ich den Bodenrichtwert in Stuttgart?
Im kostenlosen Portal BORIS-BW der Gutachterausschüsse in Baden-Württemberg. Der Bodenrichtwert ist ein Durchschnittswert für eine Zone. Für ein einzelnes Grundstück kommen Zu- oder Abschläge für Zuschnitt, Lage und Bebaubarkeit hinzu.
Was ist der Unterschied zwischen Angebotspreis und Verkehrswert?
Der Verkehrswert ist der aktuell am Markt erzielbare Preis nach § 194 BauGB. Der Angebotspreis ist die Startposition der Vermarktung und wird strategisch darauf aufgebaut. Angebotspreise in Portalen liegen oft über den später tatsächlich erzielten Preisen.
Wie oft sollte ich den Wert meiner Immobilie prüfen lassen?
Immer dann, wenn eine Entscheidung ansteht: Verkauf, Vermietung, Erbschaft, Scheidung oder größere Modernisierung. Auch ohne konkreten Anlass ist ein aktueller Wert alle paar Jahre sinnvoll, weil sich der Markt spürbar bewegt.
Persönliche Einschätzung zu Ihrer Immobilie
Wir nehmen uns Zeit für Ihre Situation und melden uns persönlich bei Ihnen. Kostenlos und unverbindlich.
