Kurz erklärt
Der Bodenrichtwert Stuttgart ist der durchschnittliche Lagewert für einen Quadratmeter unbebauten Bodens in einer Bodenrichtwertzone. Er wird vom Gutachterausschuss der Landeshauptstadt Stuttgart aus der Kaufpreissammlung ermittelt, die rechtliche Grundlage ist § 196 Baugesetzbuch. Aktuell gilt die Ausgabe 2026 mit Stichtag 1. Januar 2026. Sie finden die Werte kostenlos im Bodenrichtwertkarten-Portal des Gutachterausschusses und landesweit über BORIS-BW, abrufbar nach Adresse oder Flurstück. Der Bodenrichtwert ist eine Orientierung für das Preisniveau einer Lage, nicht der Preis Ihres Grundstücks: Zuschnitt, Größe, Bebaubarkeit und Erschließung verschieben den Wert im Einzelfall deutlich. Für die Grundsteuer gilt außerdem nicht der aktuelle Wert, sondern der Bodenrichtwert zum Stichtag 1. Januar 2022. Bei KUBUS ESTATE ist der Bodenrichtwert deshalb der Startpunkt jeder Wertermittlung in Stuttgart, nie das Ergebnis.
Aktuelle Bodenrichtwerte in Stuttgart und ihre Stichtage
Bodenrichtwerte sind amtliche Durchschnittswerte: Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte der Landeshauptstadt Stuttgart wertet alle beurkundeten Kaufverträge in der Kaufpreissammlung aus und beschließt daraus flächendeckend Lagewerte für den unbebauten Boden. So schreibt es § 196 BauGB vor. In Stuttgart werden die Werte jährlich zum Stichtag 1. Januar beschlossen und anschließend in der Bodenrichtwertkarte veröffentlicht.
Aktuell gilt die Ausgabe 2026 der Stuttgarter Bodenrichtwertkarte mit dem Stichtag 1. Januar 2026. Das ist wichtiger, als es klingt: Viele private Bodenrichtwert-Portale und auch manche Makler-Ratgeber zeigen noch die Werte vom 1. Januar 2025 oder nennen gar kein Datum. Wer mit veralteten Werten rechnet, verschätzt sich besonders in Lagen, in denen sich der Markt zuletzt bewegt hat. Prüfen Sie deshalb bei jeder Quelle zuerst den Stichtag. Zur Marktlage dahinter: Nach der Auswertung des Gutachterausschusses stiegen die Immobilienverkäufe in Stuttgart 2025 um zehn Prozent auf 5.389 Objekte, während die Preise für Wohnbauland nachgaben (Meldung der Stadt vom Februar 2026).
Bodenrichtwert abrufen: in drei Schritten über BORIS-BW
Sie brauchen weder ein Gutachten noch einen Termin, um den Bodenrichtwert Ihres Grundstücks nachzuschlagen. Zwei kostenlose amtliche Wege führen zum Ziel: das Bodenrichtwertkarten-Portal des Gutachterausschusses Stuttgart und BORIS-BW, das zentrale Bodenrichtwertinformationssystem der Gutachterausschüsse in Baden-Württemberg. So gehen Sie vor:
- 1Portal öffnen: BORIS-BW im Browser aufrufen und die Kartenansicht starten. Für Stuttgart funktioniert alternativ das städtische Portal der Bodenrichtwertkarten.
- 2Grundstück finden: Adresse oder Flurstück in die Suche eingeben. Die Karte springt zur passenden Bodenrichtwertzone, Ihr Grundstück liegt farblich markiert darin.
- 3Wert und Merkmale ablesen: Die Zone zeigt den Bodenrichtwert in Euro je Quadratmeter samt Merkmalen des Richtwertgrundstücks, etwa Nutzungsart und Geschossflächenzahl. Die Auskunft lässt sich direkt ausdrucken.
Für Zwecke, bei denen es auf eine amtliche Bestätigung ankommt, etwa gegenüber Bank oder Finanzamt, erteilt das Stadtmessungsamt mündliche Auskünfte, und die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses stellt schriftliche Auskünfte und Gutachten aus. Die kostenpflichtige Kartenanwendung mit erweiterten Informationen richtet sich vor allem an Profis, für die erste Orientierung reicht der kostenfreie Zugang.
Bodenrichtwertzone, GFZ und Co. richtig lesen
Der häufigste Fehler beim Lesen der Karte: den Zonenwert eins zu eins auf das eigene Grundstück übertragen. Der Bodenrichtwert bezieht sich auf ein gedachtes Normgrundstück der Zone, also ein Grundstück mit den dort typischen Merkmalen. Ihr Grundstück weicht davon fast immer ab. Diese Angaben entscheiden darüber, wie der Zonenwert einzuordnen ist:
- Nutzungsart: Wohnbaufläche, Mischgebiet oder Gewerbe haben eigene Zonen und sehr unterschiedliche Werte.
- Geschossflächenzahl (GFZ): Sie beschreibt, wie viel Geschossfläche je Quadratmeter Grundstück gebaut werden darf. Erlaubt Ihr Grundstück mehr oder weniger Ausnutzung als das Normgrundstück, verschiebt sich der Wert.
- Entwicklungszustand und Erschließung: Baureifes, erschlossenes Land ist mehr wert als Rohbauland. Stuttgarter Richtwerte sind in der Regel erschließungsbeitragsfrei angegeben.
- Zuschnitt und Größe: Sehr tiefe oder unförmige Grundstücke werden in der Bewertungspraxis mit Abschlägen angesetzt, etwa für Gartenland im hinteren Grundstücksteil.
Dazu kommt die Bauweise der Zonen selbst: Die Stadt schneidet Bodenrichtwertzonen so zu, dass die lagebedingten Wertunterschiede innerhalb einer Zone in einer Toleranz von rund 30 Prozent bleiben. Zwei Grundstücke in derselben Zone können also allein wegen ihrer Lage spürbar unterschiedlich wert sein, ohne dass die Karte das zeigt.
Bodenrichtwert und Kaufpreis sind zwei Paar Schuhe
Die wichtigste Einordnung zuerst: Der Bodenrichtwert ist nur ein Richtwert. Er beschreibt das Preisniveau einer Lage für unbebauten Boden, nicht den Verkehrswert Ihrer konkreten Immobilie. Bei bebauten Grundstücken kommt der Wert von Gebäude und Zustand hinzu, beim tatsächlichen Verkauf zusätzlich Angebot und Nachfrage im Moment des Verkaufs. In gefragten Stuttgarter Lagen werden Grundstücke teils über dem Richtwert gehandelt, in schwierigen Konstellationen darunter. Auch ein Verkauf unter dem Bodenrichtwert ist rechtlich möglich, der Wert ist keine Preisuntergrenze.
Für die Wertermittlung einer Immobilie ist der Bodenrichtwert deshalb ein Baustein unter mehreren. Wie Vergleichswert-, Ertragswert- und Sachwertverfahren zusammenspielen und was eine Bewertung kostet, erklärt unser Ratgeber Immobilienbewertung: Verfahren und Kosten.
Grundsteuer: hier zählt der Wert vom 1. Januar 2022
Baden-Württemberg berechnet die Grundsteuer seit dem 1. Januar 2025 nach dem modifizierten Bodenwertmodell: Grundstücksfläche mal Bodenrichtwert ergibt den Grundsteuerwert, daraus entsteht über Steuermesszahl und Hebesatz der Stadt die Steuer. Die Bebauung spielt für den Grundsteuerwert keine Rolle. Entscheidend ist dabei ein eigener Stichtag: Für die Grundsteuer gilt der Bodenrichtwert der Hauptfeststellung zum 1. Januar 2022, nicht der aktuelle Wert aus der Ausgabe 2026. Wer beide verwechselt, wundert sich über vermeintlich falsche Bescheide.
Der Bundesfinanzhof hat die Bewertungsregeln des baden-württembergischen Modells im Mai 2026 bestätigt und nicht für verfassungswidrig erklärt. Einwände gegen den Bescheid lohnen sich deshalb vor allem dort, wo das konkrete Grundstück nachweisbar vom Normgrundstück abweicht, etwa bei nicht baureifen Teilflächen. Ein qualifiziertes Gutachten kann dann einen niedrigeren Wert belegen.
So nutzt KUBUS ESTATE den Bodenrichtwert in der Wertermittlung
In unserer täglichen Arbeit als Immobilienmakler in Stuttgart ist der Bodenrichtwert der Startpunkt, nie das Ergebnis. Unser Vorgehen in drei Schritten: Zuerst rufen wir den aktuellen Zonenwert samt Merkmalen des Normgrundstücks ab. Dann passen wir ihn an das konkrete Grundstück an, also an Geschossflächenzahl, Zuschnitt, Erschließung und Besonderheiten wie Hanglage oder Aussicht, die in Stuttgart oft den Unterschied machen. Zuletzt spiegeln wir das Ergebnis an echten Vergleichsverkäufen aus der Kaufpreissammlung und an unserer eigenen Marktbeobachtung aus laufenden Verkäufen. Erst aus allen drei Schritten entsteht eine belastbare Einschätzung.
Wenn Sie wissen möchten, was Ihr Grundstück oder Ihre Immobilie in Stuttgart aktuell wert ist, machen Sie den ersten Schritt mit unserer kostenlosen Wertermittlung: erst die schnelle Orientierung, dann die persönliche Einschätzung durch Inhaber David Karl. Was danach kommt, lesen Sie im Leitfaden Immobilie verkaufen in Stuttgart.
Weiterführend
Häufige Fragen
Wie hoch ist der Bodenrichtwert in Stuttgart?
Einen einheitlichen Wert für ganz Stuttgart gibt es nicht. Die Stadt ist in Bodenrichtwertzonen eingeteilt, deren Werte sich je nach Stadtteil, Lage und Nutzungsart stark unterscheiden. Verbindlich ist die aktuelle Bodenrichtwertkarte mit Stichtag 1. Januar 2026, die Sie kostenlos über BORIS-BW oder das Portal des Gutachterausschusses einsehen.
Woher bekomme ich den Bodenrichtwert für mein Grundstück?
Kostenlos über BORIS-BW oder das Bodenrichtwertkarten-Portal der Stadt Stuttgart: Adresse oder Flurstück eingeben, Zone anklicken, Wert und Merkmale ablesen. Amtliche schriftliche Auskünfte erteilt die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses, mündliche Auskünfte das Stadtmessungsamt.
Wie berechne ich den Bodenrichtwert für mein Grundstück?
Der Bodenrichtwert selbst wird nicht berechnet, sondern aus der Karte abgelesen. Gerechnet wird bei der Anpassung an Ihr Grundstück: Weicht es in Geschossflächenzahl, Zuschnitt, Größe oder Erschließung vom Normgrundstück der Zone ab, wird der Wert mit Zu- oder Abschlägen angepasst. Für eine belastbare Zahl gehört dazu der Blick auf echte Vergleichsverkäufe.
Ist der Bodenrichtwert gleich Grundstückspreis?
Nein. Der Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Lagewert für unbebauten Boden in der Zone, bezogen auf ein Normgrundstück. Der tatsächliche Kaufpreis entsteht aus den Eigenschaften Ihres Grundstücks und aus Angebot und Nachfrage. Verkäufe über wie unter dem Richtwert sind in Stuttgart normal.
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